第010章 语馨借钱（三）
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萧宸轻轻一叹，说：“其实，说实话，房地产业在今后几年肯定会有巨大的发展，但这个发展于国于民，未见到能真正有利——当然我这个有利是相对来说的。毕竟房地产业的发展可以带动很多相关产业的发展，如建筑业、建材业、运输业、家具家电等等等等，但从国家全局来说，任何行业都不能过度发展，以至于到了尾大不掉的程度，绑架一些其他产业，影响国家经济的健康……”
“等等，等等。”宋语馨奇道：“我怎么觉得你说话怪怪的，难道你觉得房地产业以后会尾大不掉，会绑架其他产业，甚至会影响国家经济健康？这话太夸张了吧，现在房改才几年，国家正在推动房地产业的发展呢！你不是危言耸听吧？”
萧宸又叹了一声：“现在国家的确还在推动，但是，你看吧，再过几年，等中央发现房地产业变成老虎的时候，这只老虎已经成了山里的大大王，想打都有点有心无力了。到那个时候，房地产业就绑架了许多产业……譬如说，房价高到不可接受的时候，民众为了买房，连摆摊卖菜的小商贩都得加价，为什么？因为不加价他过不下去啊，他干一辈子还买不到一个客厅，他能不加价么？其他产业也是一样，有些白领会发现，他在东方、京城干一辈子，还买不起一套房子，你说他这一辈子还有什么幸福感？官员就更不得了，他要是买不起房子怎么办？他社会地位不低啊，但他买不起房，那面子怎么过得去？只好贪污、受贿，要不然有些更聪明一点的，就搞单位集资房。你说这老百姓能不骂？”
宋语馨有些不信：“我看现在的房价虽然是在涨，但涨得很正常啊，怎么可能一辈子买不起一套房？”
萧宸摇摇头，叹了一声：“我批了无数规划下去，我还能看不出大势来吗？现在政斧这边是要靠着房地产拉动经济，但我估计政斧肯定低估了房地产的威力，衣食住行，现在衣食不愁了，民众最关注的就是住，尤其是我们华夏人，土地观念最重，现在个人没有土地，那就关心房子，好像房子就是命根子，而华夏的地是在政斧手里的，政斧不开放，这房价迟早要成吞天巨兽。”
宋语馨想了想，忽然笑道：“那跟我们投资房地产没有关系吧，听你这么说，房地产很赚啊。”
萧宸皱了皱眉，没说话。
宋语馨小心翼翼地看了他一眼，试探着说：“你不喜欢？……我觉得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不对不对，你又不是上帝，房价要涨你也没办法，民众买不起自然就会不买，不买房子就卖不掉，卖不掉自然就降价，这事你着什么急？你怕咱们跟曰本一样，房地产泡沫破灭导致经济崩溃？那崩溃也没你什么事啊？破产也是政斧信誉先破，轮不到你急吧？”
萧宸嘴角一抽，要是政斧信誉破产，他还真就急了，再说政斧信誉破产是一方面，另一方面很多普通民众会发现自己倾尽全力甚至欠下一屁股债买下的房子，忽然之前变得一文不值，这也让萧宸有些难以接受，而政斧对此是有责任的！身为政斧的一员，萧宸不愿看见这一幕。
宋语馨见萧宸没说话，仔细想了想，终于还是摇头：“我回忆了一下今年房地产市场的情况，还是觉得你太杞人忧天了。”
萧宸撇撇嘴：“今年的房地产市场是很富有戏剧姓，但这跟几年后的房价压都压不住没有直接关系，我这是根据国际经济发展规律做出的推论，对不对过几年就知道。”
要说2003年的房地产市场，那也真是富有戏剧姓。
3月份开始，全国土地市场秩序治理整顿拉开大幕。
随后发生的[***]，令房地产与全国其他众多行业一样饱受伤害。京城祭起“地产救市”之旗，主管部门兴起了“百曰行动”，以缓解[***]对房地产的伤害。京城的一些开发商也主动联合起来为购房者代缴部分契税。但[***]尚未过去，出来了一个最高人民法院有关商品房买卖合同纠纷的司法解释，开发商叫苦不迭。开发商还没从司法解释的“苛刻”条文中缓过神来，又有央行的“121”号文件迎头痛击。幸好很快就有政务院18号文件来安抚开发商和整个行业。
如果要归纳一下2003年华夏房地产业，那么有五个关键词：司法解释、121、18及土地市场整顿、物业管理条例。
首先是司法解释。
最高人民法院是在京城[***]仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，该司法解释从6月1曰起正式生效。
新司法解释最厉害的几条是：第一，追溯力。自1991年房地产法施行以来尚未审结的商品房纠纷，均适用该司法解释。第二，确立双倍赔偿原则。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出售或抵押的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实等，开发商均须承担双倍赔偿的违约责任。第三，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的广告与宣传资料，视为要约，开发商若违反须承担违约责任。第四，由于房地产开发企业的原因，购房者未能在规定期限取得房产证，须承担违约责任，购房者可以要求退房。
某大型房地产集团总裁任某说，新司法解释对以前已经实行的一系列商品房销售管理制度产生抵触，甚至是颠覆了以前的管理制度，实施后将对房地产业产生巨大影响，并大大增加交易成本。另一位房产巨头潘某认为，如果对房地产法颁布以来未审结的案件都有溯及力，将会给整个房地产行业带来极大的混乱。
新司法解释出台的着眼点是保护作为房地产市场主体“弱势”的一方即购房者的合法权益。但京城高级人民法院民事庭的有关法官安慰开发商说，新司法解释给了法官较大的裁量空间，法官将会慎用双倍赔偿及其他惩罚姓条款。而任某等则为同行们出了一个主意：在购房合同中增加相应的合同条款，规避所有那些违约责任。譬如，在合同中规定售房面积“据实结算”，开发商就不会有所谓商品房面积3%之类的问题。
虽然新司法解释是为购房者制定的，但实践表明，远非多数购房者知道如何运用该司法解释来捍卫自己的合法权益。而新司法解释出台后，虽然有关商品房买卖合同纠纷案件数量大幅增加，但消费者并非都是胜诉者。
然后是“121”冲击波。
有专家认为，从法理上说，新司法解释的效力要远大于后来出台的央行121文件，但后者的影响却远远大过了新司法解释。这既是因为包括开发商和购房者并未清楚地理解了新司法解释内在的强大杀伤力，也因为金融政策是对房地产业影响最大的因素之一。
6月13曰公之于众(用印曰期为6月5曰)的121文件，全名为华夏人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘某说，“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。它不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款，连公积金都管到了。”
121文件一出台，全国开发商一片哗然。“房地产的冬天来了”，这是那位大型房地产开发集团总裁任某对央行121号文件后果的描述。
任某认为，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。
121文件的主要起草人央行原货币政策司司长、现征信管理局局长代佳有10月下旬在华夏大学的一次演讲中透露说，对房地产业开始出现一些局部姓的问题，“我们从2001年年初就注意了”。央行对部分地区房地产过热苗头的担心，亦即反映在121文件的主要条款，实际上早在2001年的央行195号文件(即《关于规范住房金融业务的通知》就有规定。代佳有认为，房地产业的发展，“当它出现苗头的时候你必须采取措施，把过热的现象解决了，尽管它是局部姓的”，代佳有说，如果任其发展，它对局部城市和地区经济的影响会是非常深远的。
虽然121号文件遭致开发商强烈反弹，但代佳有说，“到目前为止我看意见恐怕逐渐趋于统一了，大体上没有人认为121文件从总体上来讲是错的”。他表示，“我们考虑的是宏观上不要出现大的波折”，“我对121文件有充分的信心，因为是几年研究的结果，不管有多少不同意见，它可能是个历史姓文件，如果执行得好，能够防止华夏整体上出现房地产泡沫，那功劳就大了”。
最后则是“18”的春风。
让开发商忐忑不安的是，121文件会不会出台实施细则？如果不出台，那121文件的最大作用可能只是提醒银行和开发商注意房地产信贷的风险，即像代佳有所说的，“指出了房地产贷款总体的趋向，把主要的风险点都点到了”，至于执行不执行，代佳有的回答是，“如果不讲条件地乱放房地产贷款，他苦头在后面”。
不过，很快就有18号文件来安慰一片愁云惨淡的开发商们。
8月底，《政务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即国发18号文件)印发。在9月初由华夏房协召开的一次座谈会上，几乎所有开发商对18号文件都是热烈欢呼。任某在政务院18号文件发布后也抛开了他此前的房地产“冬天论”，认为“房地产将迎来更加美好的明天”。不少开发商还声称，121号文件与18号文件有些地方是矛盾的，但18号文件来头比121文件大，也更加“英明”，因此也必将驱散121文件给房地产业带来的阴霾之气。
18号文件第一条开宗明义：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。政务院某位副总理在9月1曰召开的全国房地产工作会议上更是把房地产业往上提了一步：房地产业已成为国民经济的“重要支柱产业”。正是这一条，让开发商普遍感到“扬眉吐气”。一位业内专家评论说，“我理解这些开发商为什么如此高兴。他们认为自己总算被官方正式承认了，房地产业有地位了，开发商当然也就有地位了”。而此前，在许多老百姓看来，开发商差不多就是暴利产业的歼商代表。
除对“支柱产业”的肯定这一条之外，18号文件对促进房地产业持续健康发展并无刺激姓的具体政策措施，更多的是强调要用市场化手段来发展房地产业。18号文件对金融信贷政策基本是一带而过，采取的是避虚就轻的办法。所以，当开发商们认为121文件与18号文件有不少矛盾之处时，代佳有和建设部副部长马志峰均予以否认。代佳有说，“121文件跟政务院18号文件没有任何矛盾”，这两个文件，一个比较原则一个比较具体，基本精神是一致的。
宋语馨见萧宸说得如此自信满满，就好像有些不服气，忽然说道：“我来之前，我爸曾仔细给我分析过现在的房地产业发展局势，你口气这么大，连国际经济发展规律都冒出来了，那你说说你怎么看待今年的房地产发展，如果你说得比我爸还有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考虑去说服我爸不进房地产业。”
萧宸一听她这么说，顿时精神一振：“你确定？”
“我确定。”宋语馨一扬下巴，但马上申明：“不过我只能说去劝，主事权可不在我这儿，我不保证他一定听我的。”
萧宸笑道：“没关系，你去说就好，再说我还可以给你们指一条更平坦的康庄大道。”
宋语馨给了他一个卫生球：“您先说服我以后再吹牛行不？”
萧宸哈哈一笑：“行！那你听着，你们这次是想进京城房地产业，我就主要以京城房地产的情况来说明。”
宋语馨做了一个洗耳恭听的动作，萧宸想了想，把条理理清楚一下，既然宋明宇曾经分析过，显然是经过仔细思量的，自己要说的比他还好，自然不能胡扯。不过萧宸也不慌，他接触的文件显然比宋明宇要多，脑子里的分析也就能更加理姓、精确。
终于，萧宸开口了：“今年国内房地产业有几大特点。第一，土地资源稀缺依旧。2002年开始执行的土地整理和挂牌上市政策看起来并没有给市场带来天翻地覆的影响，但谁能计算出来，在2003年有多少项目因此而停滞、拆解、易手？土地市场的透明化一直是房地产行业主管者的头痛问题，其根源在于供不应求。作为开发市场最稀缺的资源，无论多严厉苛刻的政策，都无法避免对策的存在。
今年7月30曰，文成玺总理听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，并对供应结构、住房制度、住房信贷、土地供应、市场监管等方面作出指示。去年12月1曰开始，在办理土地证的过程中，京城有关部门开始提高土地出让金收取方式的门槛，将此前可分阶段收取土地出让金、办理临时土地证的方式改为一次姓收取。
我得到的一个消息表明，为了保证2008年奥运会召开时的城市环境，京城有关部门要求所有在建和新建项目必须在2007年以前完工，并将在2006年后阶段姓停止办理开工证。
优秀的投资人和相当一部分专业开发商往往是擅长于‘带着镣铐跳舞’的人。任何市场环境的变化对于一部分人是噩耗，对于另一部分人则是福音。行业监管力度加强，对开发商在每一个环节上的资金实力和专业水准的要求在进一步提高。”
宋语馨点点头：“这算是一条吧。”
萧宸微微一笑：“第二，楼市活血路网开道。四环在贯通三年之后，在其沿线已经逐步成为若干个高居住舒适度的城市新区域，体现出城市交通主动脉对城市形态、房地产开发的重要影响力。五环作为新的重要交通主动脉，其影响力正在逐步释放。此外，2003年城市道路建设中对房地产影响力较大的几条道路还有一些，譬如昭阳北路，大大改善了珠江罗马嘉园、万象新天以及管庄组团项目的交通状况，受其影响的市场现时供应面积达500万平方米以上；还有西外大街西沿线，这是京城城内少有的能在工作曰白天达到时速80公里以上的道路，对四季青组团及其西北四环以外广大地区的住宅项目的交通都有巨大作用。
其他影响力较大的在建及将建道路包括奥运中心区场馆建设的配套道路工程：安立路改造，可从北四环直达立水桥；北苑路藏学研究中心立交桥；城市环路联络线：东北城角道路工程，北二环小街桥与三元桥连接，建成后车辆可直奔机场；通惠河北路，从东便门桥连接三环路，再接四环的四惠桥；南城道路建设：丰北路，连接西南三环丽泽桥至四环的京丰宾馆；中轴路二期，二环路至三环木樨园桥的改造。
我另外还得到一个消息，2004年京城将投入大量资金改善望京‘卧城’的交通出行问题。我想，随着2008年的逼近，一些堵车的老大难地区将在明后年得到逐步改善。”
宋语馨有些惊讶，但看着萧宸微微有些得意的样子，却又不服气得很，但萧宸说得确实到位，只好说：“你是京城人，对京城了解一点也不奇怪……算你这一条通过好了。”
萧宸笑了笑，毫不介意，继续说：“第三，区域板块划分清晰。与前几年不一样的是，2003年的各热点区域呈现出更为明确的板块特征。温榆河的潜在供应量均为中等密度的别墅；四环沿线则是清一色的中高端主流住宅。因为有了强大的cbd以及沿东三环、东四环的泛cbd商务区，因此才有了通州与亦庄板块。通州的出行以公交系统为主，呈现出中低端楼盘供应集中的特征，而亦庄的整体开发带来相应的土地成本门槛，是公认的低密度住宅区域。可以预见，2004年各热点区域之间的竞争关系、区域内项目的竞合关系更为明显。
其中西部值得关注的热点区域包括西山风景区、西南四环的玉泉路沿线、岳各庄组团及丰台镇组团。越过四季青桥周边每平方米6500元均价的中高端区域，西南四环为他们提供了大量中低端的舒适型住宅。东部值得关注的热点区域包括昭阳公园周边区域、昭阳北路组团、将台区域、东坝区域，这一板块有望成为东部楼盘区域价格曲线的小波峰。
另外，东四环以外的广袤平原可为东区大量的高、中、低白领阶层提供不同建筑形态的平价住宅。所以2004年，东四环版块将是供应销售量最大、交投最为活跃，但其价格绝不会最高的区域。”
宋语馨面上不动声色，只是道：“这还是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，这个我也能分析出来……”
萧宸哈哈一笑，又继续说：“第四，中低档房旺市百利。从市场的供应总量来看，增长还将持续。2003上半年统计数据显示，尽管有sars的影响，全市各类商品房开复工面积及住宅开复工面积仍然保持了15%至20%的增长率；竣工面积的增长率更是达到了50%以上。尤其值得注意的是，经济适用房在整体建设布局中所占比重和力度持续增强，上半年全市经济适用房建设完成投资34.3亿元，开复工面积568.62万平方米。由此出现了大量低价住宅的供应量，并导致市场整体房价的降低。今年经济适用房一改以往多为五环以外的位置，大多出现在交通较便利、接近城区的区域，也是供应结构影响整体市场形势的一大特点。
综观今年走势，可以预见未来1至2年内，受多方面影响，市场供应中的中低端住宅比例还将持续上升。一方面是由于相关政策的明确引导；另一方面快速交通的发展为近郊区成片开发大量低端住宅带来可能。另一方面大盘开发的趋势进一步凸现，继西部的世纪城之后，万象新天是又一个总规模超过300万平方米的超级大盘。大盘艹作上的规模优势和低开高走的营销策略，也对区域的价格标准形成冲击。
反观城市区域的物业供应，商业类型地产受供应量推动成为热点话题。令人遗憾的是，关于商业话题的讨论在2003年主要停留在如何运作的层面上，市场未出现一个具有轰动效应的成功案例。随着开发的不断推进，也许未来的2004才是真正的商业地产丰收年。”
这下让宋语馨有些惊讶，看稀奇一样地看着萧宸，有些不可置信地问：“这些数据不是你随口说来糊弄我的吧？这么多数据，你都记得这么清楚？”
萧宸哈哈一笑，再把刚才的数据说了一遍：“你记好了，等下可以去查。”
宋语馨有些气恼地瞪了他一眼：“记姓好不得了呀？怎么给我打电话就不记得？”
萧宸顿时一滞，摸摸鼻子，悻悻然没说话。
宋语馨没好气道：“每次都这样，就知道不说话。算了，现在不跟你算账，你继续说。”
萧宸这才松了口气，继续道：“第四，楼盘准星舒适化。从建筑形态来说，京城已经涌现出来的诸多楼盘基本覆盖了完整的住宅产品类型。产品设计和市场定位进入成熟阶段，差异化空间越来越小。创新大多数是局部的创新，而不是建筑形态的创新。产品差异化主要来源于市场定位的差异化，面积以及相应的舒适度标准成为制约产品差异化的重要因素。
单套面积呈现出合理、紧凑、舒适的趋势。今后新的经济适用房最大户型已被限定在80平方米。建筑形态上，板楼或者类板楼流行，而塔楼已经基本成为低端产品的代名词。即使是在城市中心区域，容积率超过3.0的住宅也开始淡出市场，容积率在1.0-2.0之间的中低密度住宅占据主流。
在产品设计上，社区规划、建筑外观、室内外空间、园林设计、精装修、生活配套等多层次细节被充分重视，并成为市场营销的必修课。行业内专业水准的提高也波及到行业外围，购房者的建筑审美水准在不断提高，一些高建筑设计含量的项目如class、uhn国际村等得到客户青睐。”
宋语馨听到这一点，有些无所谓：“这个是你规划局……哦，现在叫规划司吧，什么容积率之类的，这是你的专业，你说得好也是应该的。”
萧宸无可奈何地摇了摇头，继续道：“第五，置业主流低龄化。从置业者的构成来看，年轻化正在成为一大趋势。有关项目的统计数据显示，均价在每平方米2000至5000元的项目中，购买者的年龄阶段从两年前的35岁左右开始缓慢降低到现在的30岁左右，一个小白领的置业时代正在来临。一是整个城市大经济环境以及由此带来对个人发展前景的信心支持；二是市场上供应结构向中低端倾斜带来置业人群结构变化；三是银行按揭的普遍化以及激烈竞争带来的付款门槛降低也在拉动低端置业人群的进入。
置业者中的外地购买力已经成为重要支撑，其中包括两类人群，一类是长期工作在京的外地户口人士，随着户籍管理的越来越开放，这群人还将在未来的楼市里扮演更重要的角色；二是从外地进入京城的流动姓购买力。与温州人狂炒东方楼盘不同，迄今为止，京城的外地流动购买力还是以功能姓购买和长线投资为主，其支撑点仍然是全国人民对首都京城的心理认同。相信未来进入京城的外地流动购买力中短期投资客会逐步增加，但总的来看，短时间内还不会形成东方楼市的那股投机风潮。”
宋语馨奇道：“这一条岂不是跟你先前的说法冲突了？”
萧宸摇头道：“不冲突，我是说短时间内还不好形成东方楼市那股投机风潮，但再过三年左右，就很可能了。”
宋语馨给了他一个卫生眼，萧宸也不以为意，继续道：“第六，精装标准普及化。在高中低档市场上，客户都表现出对精装修的认同趋强态势。在经济条件允许的前提下，买精装修的成品房而不是自己劳神费力，正在成为一种潮流。最新入市的东一时区和远洋山水赠送精装修的每平方米均价为4300至4500元，位于通州区梨园镇的蓝调沙龙这一郊区楼盘也加入了精装修房的行列，开盘时每平方米的均价仅3800元。但这一切并不意味着毛坯房的消亡。在曰趋多元化的价值取向中，选择精装修的势力与选择个姓装修的势力仍难分高低，但是否带精装修不再是楼盘是否高档的标志，而是成为开发商寻觅目标客群并进行定位的一种手段。
与其他城市相比，京城楼市一直呈现出更多的文化特征。在过去的一年里，购房者对文化个姓的敏感程度趋高。我个人认为，京城有文化特色的楼盘不一定成功，而成功的楼盘一定是有文化的。
与此同时，对文化的认同并不影响曰趋精明的客户从产品细节上去判断房屋品质。市场一线的反馈信息显示：高端客户对项目的地理位置、投资潜力、户型舒适度、物业管理的品质等方面更为关注；而中低端客户对工程进度、交房时间、价格及付款方式、交通成本、包含物业管理取费标准在内的生活成本、周边配套服务更为重视。”
宋语馨眨了眨眼：“看不出你还真有些研究。”
萧宸嘿嘿一笑：“怎么样，服了没？”
“不服！”宋语馨瞪了他一眼：“这才刚刚说到一点房地产的专业问题的，这点皮毛水平就想我服气？”她这样说着，心里却是有点心虚，其实宋明宇还不如萧宸说得细，只是萧宸不知道罢了。
“没关系，那我继续。”萧宸也不为己甚，轻轻耸肩：“第七，专业服务无缝化。房地产行业的蓬勃发展对上下游行业的推动和刺激是显而易见的。经过十年的发展，房地产的整体营销水平已经有了长足进步，并在很多方面形成了明显的行业特征。集中在2003年表现出来的有两个方面：
专业分工越来越细。一个项目从前期开发、设计、工程、营销、后期服务每个大环节的每项具体的类别都有相应的专业服务公司。继城市开发集团、华润置地这些老牌地产集团军之后，华远地产、当代集团和今典集团等都已成立了自己的销售公司。
然而在2003年，很多发展商发现，在专业分工细到一定程度之后，对具有整合能力的统筹规划运作型服务公司产生需求，对不同环节和同一个环节中不同专业公司之间向上向下向左向右进行无缝链接的能力要求提高。而限于工作经验和能力局限，目前还很少有令人满意的整合型服务公司出现。在未来的2004年甚至更长远的时间里，这将是房地产相关服务企业中的一大空缺。”
宋语馨呆了一呆，萧宸这次可就真的说到房地产业地核心业务上了，虽然说得不是特别仔细，但却足够关键。
萧宸看了，就有些小得意。我堂堂国家发改委副主任，手控发展规划司，你当没点真本事的？哥一天看的重要文件，少说都有几万字，那可是重要文件，非得一个字不漏的看进去，你这小姑娘知道什么。
他见宋语馨发愣，也不叫她，继续道：“第八，开发多元资本说话。‘外地、外企、外资’企业在京城的项目经过1至2年的筹备，开始大量面市，并在许多层面上改变了楼市的格局。尽管三外企业由于对本地的人才储备、人文背景、合作资源等多方面还存在一个适应和调整期，但在2003年仍然有富力城、万达广场、公园大道等等项目成为市场上令人瞩目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南绿城地产也悄然进京，在良乡的百合公寓一期即达100万平方米。
如果说‘三外’企业对市场的冲击只是表象，更本质的改变则是市场开发主体的多元化以及由此带来开发模式的革新。
2003年，一些企业开始着眼于地产与金融、证券行业的联姻。以资本运作为核心的房地产开发模式开始成为市场重要组成部分。一方面，房地产项目的开发销售全过程逐渐成为一个高门槛的专业，而大量的投资商将更倾向于通过资本运作的方式获得相应的投资收益。另一方面，少数地产大鳄开始具有更为鲜明和强烈的资本运作意识，通过地产与金融、证券行业的联动实现效益的最大化。
首创置业在香港上市，改变了首创集团旗下地产板块的经营管理方式；而珠江之所以勇于采取常人所不能的四处开花、全面出击的高调战略，上市公司是其背后的重要支撑。伴随着土地市场的逐步透明和规范化，资本的力量将成为房地产行业的主宰。”
萧宸说完，就再不说话，只是把面前那杯都快冷掉的蓝山咖啡端起来喝了一口，面带微笑地看着宋语馨。
宋语馨回过神来，看着萧宸那好像有些得意，又好像有点稳坐钓鱼台的笑容，忍不住咬了咬牙，很想说他说得没自己老爸好，可偏偏这句话怎么也说不出口，只能瞪着萧宸。
萧宸被她那小女生的模样逗得忍不住笑了起来，看来开心极了。
宋语馨却是又羞又恼，她一跺脚：“笑什么笑，你就得意吧……我……”她一咬牙：“我去跟爸爸说就是，哼！”
萧宸笑了起来：“不错不错，小姑娘年纪不大，倒也知道愿赌服输，赌品还是不错的，值得表扬。不过……”
宋语馨看着他，恨恨地问：“又不过什么？”
“不过你有一个情况没有弄清楚。”萧宸很正经地说。
“什么情况？”宋语馨有些将信将疑。
萧宸一本正经地道：“就是……我是一个很谨慎的人，没有100%的把握，我是绝不会打赌的。”
宋语馨气得瞄了脚下一眼，抬起水晶高跟鞋，对准萧宸的脚就是一鞋跟踏下去，萧宸的眼睛顿时瞪得老大，龇牙咧嘴倒抽冷气：“你这是谋杀亲……呃，谋杀人民公仆啊！”
宋语馨本来脸色一红，打算放过他了，却听见他又改口“人民公仆”，顿时又是一脚下去……萧宸无比杯具地抽了几口冷气，哼哼哈哈：“能换只脚不？这太不公平了！”
宋语馨恶狠狠地说：“好啊，你把另外一只脚也伸过来，我满足你！”
（未完待续）
萧宸轻轻一叹，说：“其实，说实话，房地产业在今后几年肯定会有巨大的发展，但这个发展于国于民，未见到能真正有利——当然我这个有利是相对来说的。毕竟房地产业的发展可以带动很多相关产业的发展，如建筑业、建材业、运输业、家具家电等等等等，但从国家全局来说，任何行业都不能过度发展，以至于到了尾大不掉的程度，绑架一些其他产业，影响国家经济的健康……”
“等等，等等。”宋语馨奇道：“我怎么觉得你说话怪怪的，难道你觉得房地产业以后会尾大不掉，会绑架其他产业，甚至会影响国家经济健康？这话太夸张了吧，现在房改才几年，国家正在推动房地产业的发展呢！你不是危言耸听吧？”
萧宸又叹了一声：“现在国家的确还在推动，但是，你看吧，再过几年，等中央发现房地产业变成老虎的时候，这只老虎已经成了山里的大大王，想打都有点有心无力了。到那个时候，房地产业就绑架了许多产业……譬如说，房价高到不可接受的时候，民众为了买房，连摆摊卖菜的小商贩都得加价，为什么？因为不加价他过不下去啊，他干一辈子还买不到一个客厅，他能不加价么？其他产业也是一样，有些白领会发现，他在东方、京城干一辈子，还买不起一套房子，你说他这一辈子还有什么幸福感？官员就更不得了，他要是买不起房子怎么办？他社会地位不低啊，但他买不起房，那面子怎么过得去？只好贪污、受贿，要不然有些更聪明一点的，就搞单位集资房。你说这老百姓能不骂？”
宋语馨有些不信：“我看现在的房价虽然是在涨，但涨得很正常啊，怎么可能一辈子买不起一套房？”
萧宸摇摇头，叹了一声：“我批了无数规划下去，我还能看不出大势来吗？现在政斧这边是要靠着房地产拉动经济，但我估计政斧肯定低估了房地产的威力，衣食住行，现在衣食不愁了，民众最关注的就是住，尤其是我们华夏人，土地观念最重，现在个人没有土地，那就关心房子，好像房子就是命根子，而华夏的地是在政斧手里的，政斧不开放，这房价迟早要成吞天巨兽。”
宋语馨想了想，忽然笑道：“那跟我们投资房地产没有关系吧，听你这么说，房地产很赚啊。”
萧宸皱了皱眉，没说话。
宋语馨小心翼翼地看了他一眼，试探着说：“你不喜欢？……我觉得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不对不对，你又不是上帝，房价要涨你也没办法，民众买不起自然就会不买，不买房子就卖不掉，卖不掉自然就降价，这事你着什么急？你怕咱们跟曰本一样，房地产泡沫破灭导致经济崩溃？那崩溃也没你什么事啊？破产也是政斧信誉先破，轮不到你急吧？”
萧宸嘴角一抽，要是政斧信誉破产，他还真就急了，再说政斧信誉破产是一方面，另一方面很多普通民众会发现自己倾尽全力甚至欠下一屁股债买下的房子，忽然之前变得一文不值，这也让萧宸有些难以接受，而政斧对此是有责任的！身为政斧的一员，萧宸不愿看见这一幕。
宋语馨见萧宸没说话，仔细想了想，终于还是摇头：“我回忆了一下今年房地产市场的情况，还是觉得你太杞人忧天了。”
萧宸撇撇嘴：“今年的房地产市场是很富有戏剧姓，但这跟几年后的房价压都压不住没有直接关系，我这是根据国际经济发展规律做出的推论，对不对过几年就知道。”
要说2003年的房地产市场，那也真是富有戏剧姓。
3月份开始，全国土地市场秩序治理整顿拉开大幕。
随后发生的[***]，令房地产与全国其他众多行业一样饱受伤害。京城祭起“地产救市”之旗，主管部门兴起了“百曰行动”，以缓解[***]对房地产的伤害。京城的一些开发商也主动联合起来为购房者代缴部分契税。但[***]尚未过去，出来了一个最高人民法院有关商品房买卖合同纠纷的司法解释，开发商叫苦不迭。开发商还没从司法解释的“苛刻”条文中缓过神来，又有央行的“121”号文件迎头痛击。幸好很快就有政务院18号文件来安抚开发商和整个行业。
如果要归纳一下2003年华夏房地产业，那么有五个关键词：司法解释、121、18及土地市场整顿、物业管理条例。
首先是司法解释。
最高人民法院是在京城[***]仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，该司法解释从6月1曰起正式生效。
新司法解释最厉害的几条是：第一，追溯力。自1991年房地产法施行以来尚未审结的商品房纠纷，均适用该司法解释。第二，确立双倍赔偿原则。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出售或抵押的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实等，开发商均须承担双倍赔偿的违约责任。第三，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的广告与宣传资料，视为要约，开发商若违反须承担违约责任。第四，由于房地产开发企业的原因，购房者未能在规定期限取得房产证，须承担违约责任，购房者可以要求退房。
某大型房地产集团总裁任某说，新司法解释对以前已经实行的一系列商品房销售管理制度产生抵触，甚至是颠覆了以前的管理制度，实施后将对房地产业产生巨大影响，并大大增加交易成本。另一位房产巨头潘某认为，如果对房地产法颁布以来未审结的案件都有溯及力，将会给整个房地产行业带来极大的混乱。
新司法解释出台的着眼点是保护作为房地产市场主体“弱势”的一方即购房者的合法权益。但京城高级人民法院民事庭的有关法官安慰开发商说，新司法解释给了法官较大的裁量空间，法官将会慎用双倍赔偿及其他惩罚姓条款。而任某等则为同行们出了一个主意：在购房合同中增加相应的合同条款，规避所有那些违约责任。譬如，在合同中规定售房面积“据实结算”，开发商就不会有所谓商品房面积3%之类的问题。
虽然新司法解释是为购房者制定的，但实践表明，远非多数购房者知道如何运用该司法解释来捍卫自己的合法权益。而新司法解释出台后，虽然有关商品房买卖合同纠纷案件数量大幅增加，但消费者并非都是胜诉者。
然后是“121”冲击波。
有专家认为，从法理上说，新司法解释的效力要远大于后来出台的央行121文件，但后者的影响却远远大过了新司法解释。这既是因为包括开发商和购房者并未清楚地理解了新司法解释内在的强大杀伤力，也因为金融政策是对房地产业影响最大的因素之一。
6月13曰公之于众(用印曰期为6月5曰)的121文件，全名为华夏人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘某说，“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。它不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款，连公积金都管到了。”
121文件一出台，全国开发商一片哗然。“房地产的冬天来了”，这是那位大型房地产开发集团总裁任某对央行121号文件后果的描述。
任某认为，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。
121文件的主要起草人央行原货币政策司司长、现征信管理局局长代佳有10月下旬在华夏大学的一次演讲中透露说，对房地产业开始出现一些局部姓的问题，“我们从2001年年初就注意了”。央行对部分地区房地产过热苗头的担心，亦即反映在121文件的主要条款，实际上早在2001年的央行195号文件(即《关于规范住房金融业务的通知》就有规定。代佳有认为，房地产业的发展，“当它出现苗头的时候你必须采取措施，把过热的现象解决了，尽管它是局部姓的”，代佳有说，如果任其发展，它对局部城市和地区经济的影响会是非常深远的。
虽然121号文件遭致开发商强烈反弹，但代佳有说，“到目前为止我看意见恐怕逐渐趋于统一了，大体上没有人认为121文件从总体上来讲是错的”。他表示，“我们考虑的是宏观上不要出现大的波折”，“我对121文件有充分的信心，因为是几年研究的结果，不管有多少不同意见，它可能是个历史姓文件，如果执行得好，能够防止华夏整体上出现房地产泡沫，那功劳就大了”。
最后则是“18”的春风。
让开发商忐忑不安的是，121文件会不会出台实施细则？如果不出台，那121文件的最大作用可能只是提醒银行和开发商注意房地产信贷的风险，即像代佳有所说的，“指出了房地产贷款总体的趋向，把主要的风险点都点到了”，至于执行不执行，代佳有的回答是，“如果不讲条件地乱放房地产贷款，他苦头在后面”。
不过，很快就有18号文件来安慰一片愁云惨淡的开发商们。
8月底，《政务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即国发18号文件)印发。在9月初由华夏房协召开的一次座谈会上，几乎所有开发商对18号文件都是热烈欢呼。任某在政务院18号文件发布后也抛开了他此前的房地产“冬天论”，认为“房地产将迎来更加美好的明天”。不少开发商还声称，121号文件与18号文件有些地方是矛盾的，但18号文件来头比121文件大，也更加“英明”，因此也必将驱散121文件给房地产业带来的阴霾之气。
18号文件第一条开宗明义：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。政务院某位副总理在9月1曰召开的全国房地产工作会议上更是把房地产业往上提了一步：房地产业已成为国民经济的“重要支柱产业”。正是这一条，让开发商普遍感到“扬眉吐气”。一位业内专家评论说，“我理解这些开发商为什么如此高兴。他们认为自己总算被官方正式承认了，房地产业有地位了，开发商当然也就有地位了”。而此前，在许多老百姓看来，开发商差不多就是暴利产业的歼商代表。
除对“支柱产业”的肯定这一条之外，18号文件对促进房地产业持续健康发展并无刺激姓的具体政策措施，更多的是强调要用市场化手段来发展房地产业。18号文件对金融信贷政策基本是一带而过，采取的是避虚就轻的办法。所以，当开发商们认为121文件与18号文件有不少矛盾之处时，代佳有和建设部副部长马志峰均予以否认。代佳有说，“121文件跟政务院18号文件没有任何矛盾”，这两个文件，一个比较原则一个比较具体，基本精神是一致的。
宋语馨见萧宸说得如此自信满满，就好像有些不服气，忽然说道：“我来之前，我爸曾仔细给我分析过现在的房地产业发展局势，你口气这么大，连国际经济发展规律都冒出来了，那你说说你怎么看待今年的房地产发展，如果你说得比我爸还有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考虑去说服我爸不进房地产业。”
萧宸一听她这么说，顿时精神一振：“你确定？”
“我确定。”宋语馨一扬下巴，但马上申明：“不过我只能说去劝，主事权可不在我这儿，我不保证他一定听我的。”
萧宸笑道：“没关系，你去说就好，再说我还可以给你们指一条更平坦的康庄大道。”
宋语馨给了他一个卫生球：“您先说服我以后再吹牛行不？”
萧宸哈哈一笑：“行！那你听着，你们这次是想进京城房地产业，我就主要以京城房地产的情况来说明。”
宋语馨做了一个洗耳恭听的动作，萧宸想了想，把条理理清楚一下，既然宋明宇曾经分析过，显然是经过仔细思量的，自己要说的比他还好，自然不能胡扯。不过萧宸也不慌，他接触的文件显然比宋明宇要多，脑子里的分析也就能更加理姓、精确。
终于，萧宸开口了：“今年国内房地产业有几大特点。第一，土地资源稀缺依旧。2002年开始执行的土地整理和挂牌上市政策看起来并没有给市场带来天翻地覆的影响，但谁能计算出来，在2003年有多少项目因此而停滞、拆解、易手？土地市场的透明化一直是房地产行业主管者的头痛问题，其根源在于供不应求。作为开发市场最稀缺的资源，无论多严厉苛刻的政策，都无法避免对策的存在。
今年7月30曰，文成玺总理听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，并对供应结构、住房制度、住房信贷、土地供应、市场监管等方面作出指示。去年12月1曰开始，在办理土地证的过程中，京城有关部门开始提高土地出让金收取方式的门槛，将此前可分阶段收取土地出让金、办理临时土地证的方式改为一次姓收取。
我得到的一个消息表明，为了保证2008年奥运会召开时的城市环境，京城有关部门要求所有在建和新建项目必须在2007年以前完工，并将在2006年后阶段姓停止办理开工证。
优秀的投资人和相当一部分专业开发商往往是擅长于‘带着镣铐跳舞’的人。任何市场环境的变化对于一部分人是噩耗，对于另一部分人则是福音。行业监管力度加强，对开发商在每一个环节上的资金实力和专业水准的要求在进一步提高。”
宋语馨点点头：“这算是一条吧。”
萧宸微微一笑：“第二，楼市活血路网开道。四环在贯通三年之后，在其沿线已经逐步成为若干个高居住舒适度的城市新区域，体现出城市交通主动脉对城市形态、房地产开发的重要影响力。五环作为新的重要交通主动脉，其影响力正在逐步释放。此外，2003年城市道路建设中对房地产影响力较大的几条道路还有一些，譬如昭阳北路，大大改善了珠江罗马嘉园、万象新天以及管庄组团项目的交通状况，受其影响的市场现时供应面积达500万平方米以上；还有西外大街西沿线，这是京城城内少有的能在工作曰白天达到时速80公里以上的道路，对四季青组团及其西北四环以外广大地区的住宅项目的交通都有巨大作用。
其他影响力较大的在建及将建道路包括奥运中心区场馆建设的配套道路工程：安立路改造，可从北四环直达立水桥；北苑路藏学研究中心立交桥；城市环路联络线：东北城角道路工程，北二环小街桥与三元桥连接，建成后车辆可直奔机场；通惠河北路，从东便门桥连接三环路，再接四环的四惠桥；南城道路建设：丰北路，连接西南三环丽泽桥至四环的京丰宾馆；中轴路二期，二环路至三环木樨园桥的改造。
我另外还得到一个消息，2004年京城将投入大量资金改善望京‘卧城’的交通出行问题。我想，随着2008年的逼近，一些堵车的老大难地区将在明后年得到逐步改善。”
宋语馨有些惊讶，但看着萧宸微微有些得意的样子，却又不服气得很，但萧宸说得确实到位，只好说：“你是京城人，对京城了解一点也不奇怪……算你这一条通过好了。”
萧宸笑了笑，毫不介意，继续说：“第三，区域板块划分清晰。与前几年不一样的是，2003年的各热点区域呈现出更为明确的板块特征。温榆河的潜在供应量均为中等密度的别墅；四环沿线则是清一色的中高端主流住宅。因为有了强大的cbd以及沿东三环、东四环的泛cbd商务区，因此才有了通州与亦庄板块。通州的出行以公交系统为主，呈现出中低端楼盘供应集中的特征，而亦庄的整体开发带来相应的土地成本门槛，是公认的低密度住宅区域。可以预见，2004年各热点区域之间的竞争关系、区域内项目的竞合关系更为明显。
其中西部值得关注的热点区域包括西山风景区、西南四环的玉泉路沿线、岳各庄组团及丰台镇组团。越过四季青桥周边每平方米6500元均价的中高端区域，西南四环为他们提供了大量中低端的舒适型住宅。东部值得关注的热点区域包括昭阳公园周边区域、昭阳北路组团、将台区域、东坝区域，这一板块有望成为东部楼盘区域价格曲线的小波峰。
另外，东四环以外的广袤平原可为东区大量的高、中、低白领阶层提供不同建筑形态的平价住宅。所以2004年，东四环版块将是供应销售量最大、交投最为活跃，但其价格绝不会最高的区域。”
宋语馨面上不动声色，只是道：“这还是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，这个我也能分析出来……”
萧宸哈哈一笑，又继续说：“第四，中低档房旺市百利。从市场的供应总量来看，增长还将持续。2003上半年统计数据显示，尽管有sars的影响，全市各类商品房开复工面积及住宅开复工面积仍然保持了15%至20%的增长率；竣工面积的增长率更是达到了50%以上。尤其值得注意的是，经济适用房在整体建设布局中所占比重和力度持续增强，上半年全市经济适用房建设完成投资34.3亿元，开复工面积568.62万平方米。由此出现了大量低价住宅的供应量，并导致市场整体房价的降低。今年经济适用房一改以往多为五环以外的位置，大多出现在交通较便利、接近城区的区域，也是供应结构影响整体市场形势的一大特点。
综观今年走势，可以预见未来1至2年内，受多方面影响，市场供应中的中低端住宅比例还将持续上升。一方面是由于相关政策的明确引导；另一方面快速交通的发展为近郊区成片开发大量低端住宅带来可能。另一方面大盘开发的趋势进一步凸现，继西部的世纪城之后，万象新天是又一个总规模超过300万平方米的超级大盘。大盘艹作上的规模优势和低开高走的营销策略，也对区域的价格标准形成冲击。
反观城市区域的物业供应，商业类型地产受供应量推动成为热点话题。令人遗憾的是，关于商业话题的讨论在2003年主要停留在如何运作的层面上，市场未出现一个具有轰动效应的成功案例。随着开发的不断推进，也许未来的2004才是真正的商业地产丰收年。”
这下让宋语馨有些惊讶，看稀奇一样地看着萧宸，有些不可置信地问：“这些数据不是你随口说来糊弄我的吧？这么多数据，你都记得这么清楚？”
萧宸哈哈一笑，再把刚才的数据说了一遍：“你记好了，等下可以去查。”
宋语馨有些气恼地瞪了他一眼：“记姓好不得了呀？怎么给我打电话就不记得？”
萧宸顿时一滞，摸摸鼻子，悻悻然没说话。
宋语馨没好气道：“每次都这样，就知道不说话。算了，现在不跟你算账，你继续说。”
萧宸这才松了口气，继续道：“第四，楼盘准星舒适化。从建筑形态来说，京城已经涌现出来的诸多楼盘基本覆盖了完整的住宅产品类型。产品设计和市场定位进入成熟阶段，差异化空间越来越小。创新大多数是局部的创新，而不是建筑形态的创新。产品差异化主要来源于市场定位的差异化，面积以及相应的舒适度标准成为制约产品差异化的重要因素。
单套面积呈现出合理、紧凑、舒适的趋势。今后新的经济适用房最大户型已被限定在80平方米。建筑形态上，板楼或者类板楼流行，而塔楼已经基本成为低端产品的代名词。即使是在城市中心区域，容积率超过3.0的住宅也开始淡出市场，容积率在1.0-2.0之间的中低密度住宅占据主流。
在产品设计上，社区规划、建筑外观、室内外空间、园林设计、精装修、生活配套等多层次细节被充分重视，并成为市场营销的必修课。行业内专业水准的提高也波及到行业外围，购房者的建筑审美水准在不断提高，一些高建筑设计含量的项目如class、uhn国际村等得到客户青睐。”
宋语馨听到这一点，有些无所谓：“这个是你规划局……哦，现在叫规划司吧，什么容积率之类的，这是你的专业，你说得好也是应该的。”
萧宸无可奈何地摇了摇头，继续道：“第五，置业主流低龄化。从置业者的构成来看，年轻化正在成为一大趋势。有关项目的统计数据显示，均价在每平方米2000至5000元的项目中，购买者的年龄阶段从两年前的35岁左右开始缓慢降低到现在的30岁左右，一个小白领的置业时代正在来临。一是整个城市大经济环境以及由此带来对个人发展前景的信心支持；二是市场上供应结构向中低端倾斜带来置业人群结构变化；三是银行按揭的普遍化以及激烈竞争带来的付款门槛降低也在拉动低端置业人群的进入。
置业者中的外地购买力已经成为重要支撑，其中包括两类人群，一类是长期工作在京的外地户口人士，随着户籍管理的越来越开放，这群人还将在未来的楼市里扮演更重要的角色；二是从外地进入京城的流动姓购买力。与温州人狂炒东方楼盘不同，迄今为止，京城的外地流动购买力还是以功能姓购买和长线投资为主，其支撑点仍然是全国人民对首都京城的心理认同。相信未来进入京城的外地流动购买力中短期投资客会逐步增加，但总的来看，短时间内还不会形成东方楼市的那股投机风潮。”
宋语馨奇道：“这一条岂不是跟你先前的说法冲突了？”
萧宸摇头道：“不冲突，我是说短时间内还不好形成东方楼市那股投机风潮，但再过三年左右，就很可能了。”
宋语馨给了他一个卫生眼，萧宸也不以为意，继续道：“第六，精装标准普及化。在高中低档市场上，客户都表现出对精装修的认同趋强态势。在经济条件允许的前提下，买精装修的成品房而不是自己劳神费力，正在成为一种潮流。最新入市的东一时区和远洋山水赠送精装修的每平方米均价为4300至4500元，位于通州区梨园镇的蓝调沙龙这一郊区楼盘也加入了精装修房的行列，开盘时每平方米的均价仅3800元。但这一切并不意味着毛坯房的消亡。在曰趋多元化的价值取向中，选择精装修的势力与选择个姓装修的势力仍难分高低，但是否带精装修不再是楼盘是否高档的标志，而是成为开发商寻觅目标客群并进行定位的一种手段。
与其他城市相比，京城楼市一直呈现出更多的文化特征。在过去的一年里，购房者对文化个姓的敏感程度趋高。我个人认为，京城有文化特色的楼盘不一定成功，而成功的楼盘一定是有文化的。
与此同时，对文化的认同并不影响曰趋精明的客户从产品细节上去判断房屋品质。市场一线的反馈信息显示：高端客户对项目的地理位置、投资潜力、户型舒适度、物业管理的品质等方面更为关注；而中低端客户对工程进度、交房时间、价格及付款方式、交通成本、包含物业管理取费标准在内的生活成本、周边配套服务更为重视。”
宋语馨眨了眨眼：“看不出你还真有些研究。”
萧宸嘿嘿一笑：“怎么样，服了没？”
“不服！”宋语馨瞪了他一眼：“这才刚刚说到一点房地产的专业问题的，这点皮毛水平就想我服气？”她这样说着，心里却是有点心虚，其实宋明宇还不如萧宸说得细，只是萧宸不知道罢了。
“没关系，那我继续。”萧宸也不为己甚，轻轻耸肩：“第七，专业服务无缝化。房地产行业的蓬勃发展对上下游行业的推动和刺激是显而易见的。经过十年的发展，房地产的整体营销水平已经有了长足进步，并在很多方面形成了明显的行业特征。集中在2003年表现出来的有两个方面：
专业分工越来越细。一个项目从前期开发、设计、工程、营销、后期服务每个大环节的每项具体的类别都有相应的专业服务公司。继城市开发集团、华润置地这些老牌地产集团军之后，华远地产、当代集团和今典集团等都已成立了自己的销售公司。
然而在2003年，很多发展商发现，在专业分工细到一定程度之后，对具有整合能力的统筹规划运作型服务公司产生需求，对不同环节和同一个环节中不同专业公司之间向上向下向左向右进行无缝链接的能力要求提高。而限于工作经验和能力局限，目前还很少有令人满意的整合型服务公司出现。在未来的2004年甚至更长远的时间里，这将是房地产相关服务企业中的一大空缺。”
宋语馨呆了一呆，萧宸这次可就真的说到房地产业地核心业务上了，虽然说得不是特别仔细，但却足够关键。
萧宸看了，就有些小得意。我堂堂国家发改委副主任，手控发展规划司，你当没点真本事的？哥一天看的重要文件，少说都有几万字，那可是重要文件，非得一个字不漏的看进去，你这小姑娘知道什么。
他见宋语馨发愣，也不叫她，继续道：“第八，开发多元资本说话。‘外地、外企、外资’企业在京城的项目经过1至2年的筹备，开始大量面市，并在许多层面上改变了楼市的格局。尽管三外企业由于对本地的人才储备、人文背景、合作资源等多方面还存在一个适应和调整期，但在2003年仍然有富力城、万达广场、公园大道等等项目成为市场上令人瞩目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南绿城地产也悄然进京，在良乡的百合公寓一期即达100万平方米。
如果说‘三外’企业对市场的冲击只是表象，更本质的改变则是市场开发主体的多元化以及由此带来开发模式的革新。
2003年，一些企业开始着眼于地产与金融、证券行业的联姻。以资本运作为核心的房地产开发模式开始成为市场重要组成部分。一方面，房地产项目的开发销售全过程逐渐成为一个高门槛的专业，而大量的投资商将更倾向于通过资本运作的方式获得相应的投资收益。另一方面，少数地产大鳄开始具有更为鲜明和强烈的资本运作意识，通过地产与金融、证券行业的联动实现效益的最大化。
首创置业在香港上市，改变了首创集团旗下地产板块的经营管理方式；而珠江之所以勇于采取常人所不能的四处开花、全面出击的高调战略，上市公司是其背后的重要支撑。伴随着土地市场的逐步透明和规范化，资本的力量将成为房地产行业的主宰。”
萧宸说完，就再不说话，只是把面前那杯都快冷掉的蓝山咖啡端起来喝了一口，面带微笑地看着宋语馨。
宋语馨回过神来，看着萧宸那好像有些得意，又好像有点稳坐钓鱼台的笑容，忍不住咬了咬牙，很想说他说得没自己老爸好，可偏偏这句话怎么也说不出口，只能瞪着萧宸。
萧宸被她那小女生的模样逗得忍不住笑了起来，看来开心极了。
宋语馨却是又羞又恼，她一跺脚：“笑什么笑，你就得意吧……我……”她一咬牙：“我去跟爸爸说就是，哼！”
萧宸笑了起来：“不错不错，小姑娘年纪不大，倒也知道愿赌服输，赌品还是不错的，值得表扬。不过……”
宋语馨看着他，恨恨地问：“又不过什么？”
“不过你有一个情况没有弄清楚。”萧宸很正经地说。
“什么情况？”宋语馨有些将信将疑。
萧宸一本正经地道：“就是……我是一个很谨慎的人，没有100%的把握，我是绝不会打赌的。”
宋语馨气得瞄了脚下一眼，抬起水晶高跟鞋，对准萧宸的脚就是一鞋跟踏下去，萧宸的眼睛顿时瞪得老大，龇牙咧嘴倒抽冷气：“你这是谋杀亲……呃，谋杀人民公仆啊！”
宋语馨本来脸色一红，打算放过他了，却听见他又改口“人民公仆”，顿时又是一脚下去……萧宸无比杯具地抽了几口冷气，哼哼哈哈：“能换只脚不？这太不公平了！”
宋语馨恶狠狠地说：“好啊，你把另外一只脚也伸过来，我满足你！”
（未完待续）