第18章 中美楼市比较(1)
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进入2009年10月，房地产市场越发让人看不懂。首先是黄金周遇冷，然后是多个城市出现“量价齐升”。最新统计数据显示，10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。金融海啸致使美国房价猛跌，然而中国却乱象环生。2008年第四季度从中央到各地方政府，为“救市”出台的“新政”大多即将到期。政策风向是否转变，成为当前开发商和购房者最关注的话题，此时买不买房也成了许多市民及业界争论的焦点。救市政策大限已到，中国楼市再次走到十字路口。
中美房价孰高孰低
有一个老生常谈的问题，媒体一直在发问，就是中国房价跟美国房价相比，到底谁贵？
（嘉宾介绍：时寒冰，财经媒体人）
王牧笛：最近时老师考察了一圈美国的楼市、房价回来，有很多新的观察和思考，博客里说美国之行让他自己认清了中国楼市跟股市的趋势和走势。那咱们从美国的楼市来反观中国的楼市，你会发现现在中国的房地产，那真是乱象丛生，又走到十字路口了。下面来看一个短片：进入2009年10月，房地产市场越发让人看不懂。首先是黄金周遇冷，然后是多个城市出现“量价齐升”。最新统计数据显示，10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。金融海啸致使美国房价猛跌，然而中国却乱象环生。2008年第四季度从中央到各地方政府，为“救市”出台的“新政”大多即将到期。政策风向是否转变，成为当前开发商和购房者最关注的话题，此时买不买房也成了许多市民及业界争论的焦点。救市政策大限已到，中国楼市再次走到十字路口。王牧笛：咱们聊过三次楼市，每次聊楼市，都说在十字路口。
郎咸平：现在还是，就没离开过。
王牧笛：有一个老生常谈的问题，媒体一直在发问，就是中国房价跟美国房价相比，到底谁贵？
时寒冰：我接触在美国生活过30年以上的美籍华人，他们都说为什么中国上海和北京的房价那么高？中国的房价已经超过这边的房价了，为什么？他说从2007年GDP比较来看，中国的人均GDP只有美国的7%，但是从房价绝对值上来看，北京、上海的房价已经超过美国了。而且中国的房子跟美国的房子完全不是一个概念。中国所谓的房子在美国不叫房子，叫公寓、鸽子笼，中国所谓的别墅在美国叫房子。
郎咸平：最重要的是什么，美国的中产阶级或白领都住在郊区，都是住洋房，而且是独门独院的洋房，非常好的。我们是用我们的房价跟他们的房价比，我们还比人家贵。而且我们像什么汤臣一品啊，就是一栋钢筋水泥的楼里面一户就比人家一个别墅要贵，比一个别墅群都贵，它的房价是多少呢？
时寒冰：美国商务部公布的数据，房屋中间价是20万美元。
郎咸平：那是100多万人民币而已，在我们这里能买什么呢。
时寒冰：精装修的房子、又带院子、又带游泳池。国内的有些人，他就怎么说呢？他反驳你这种说法，他说中国的农村是没有房子的。美国是包含农村的，所以说这样比较没有可比性，实际上他这种观点是扭曲的。第一个，美国的城市化水平很高，78%的人都是城镇人口，它的农村人口只占22%。另外它的农村人的生活水平并不差，巴菲特也生活在小镇里面，他那边的房子质量，各方面居住环境实际上也相当美的。
郎咸平：而且美国农民他的耕地面积特别大，上千亩的，我们没有的。
王牧笛：咱们的农民的耕地面积是人家后院那么大。
时寒冰：另外还有一个很大的区别是什么呢？美国收物业税，就是说美国房子便宜，但居住成本高。但是后来我调查一下，发现只要不是炒房，实际上你的居住成本并不算高。我到几个小区调查过，都没有物业公司，都不交物业费。它的物业是由政府来管的，垃圾的清理都是由政府来做的，公共设施的这种维护什么的，全是由政府来做的。实际上政府就替代了物业公司，虽然说你交物业税但是你不交物业费了。
郎咸平：为什么？因为美国房地产交物业税，要支持当地的警察跟学校。所以这个地区越贵，交的物业税越高，警察就越多，学校就越好。
王牧笛：因此美国的警察都集中在白人区——富人区。
郎咸平：像黑人区，交不起税的地方应该是最危险的地方，对不对？反而没有警察。因为他们交不起税，养不起警察，这就是美国很奇怪的地方。交税的目的非常清楚，要给我们的子女一个更好的学校读，要给我们更安全的环境。所以美国人交物业税，他交得非常心甘情愿，它非常人性化。
王牧笛：所以不管从哪个角度切入，你会发现中国房价还是远远高过美国房价的。
郎咸平：这是一定的，而且我们的品质是很差的。
美国人炒股、中国人炒楼
美国人有很好的投资机会，它的金融市场非常健全，政府监管非常好。中国没有这种好的投资渠道，所以就不得不炒房。
王牧笛：还有就是中国人现在不仅炒股，而且炒房，而且格外喜欢炒房，但在美国好像没有炒房这样的一个传统。
时寒冰：基本上没有炒房，一个是炒房成本非常高，一个是持有成本高，再一个就是政府有很多的这方面政策，对炒房的人是非常反感。
郎咸平：不过话说回来，美国人根本就没有炒房的概念。不像我们中国人，美国人根本不会去持有土地。炒地皮，那是我们中国人爱干的事。在美国，有些我们“老中”跑到美国去买地皮，从来不涨的。
王牧笛：包括这次广交会，我看有美国的开发商就拿了200套房子到广州来卖。
郎咸平：那一定是中国人做中介，一定是中国人在卖的。
王牧笛：而好多人的想法是金融海啸到底了嘛，到美国去抄房地产的底。
时寒冰：实际上美国的房价波幅是很小的，我查了一下它的数据，而且查得非常久远。它从1818年有房地产数据以来，房价波动是平均18年一个周期。一个周期的房价涨多少呢？涨百分之十几。下跌多少呢？百分之十几。它的周期规律性非常强，18年才涨百分之十几。你在那投资，根本赚不了钱的。
王牧笛：所以在美国人看来，房子更多的是消费品，而不是投资品。而在中国，现在房子已经基本脱离消费品了，成了一个典型的投资品。
郎咸平：因为美国人有很多的投资机会，它的金融市场非常健全，政府监管非常好。如果说美国的老百姓把全部的家当都放到退休基金的话，那么50年下来，每一年平均的回报率是超过8%、10%以上，他还有什么理由去炒房呢？那如果有这种很好的社会福利保障，这么好的股市的话呢，你炒房有这个必要吗？我们没有这种股市，没有这种好的投资渠道，所以我们就不得不炒房，因为希望透过这个炒房里面的溢价，赚点钱，来弥补通货膨胀的损失，以及其他损失。所以我们中美是不一样的。
王牧笛：而且中美两国，对于房地产的理解不同。在金融海啸来了之后，美国政府并没有对房地产业进行特殊的关照。
郎咸平：因为美国的房地产就是住房，就是老百姓安居乐业，用于居住的一个产品而已。中国房地产有很多利益的纠葛。在美国有多少地产商？你到美国去，你的朋友有做地产商的吗？很少。做地产中介的有不少，开餐馆的不少，开工厂的不少，开银行的不少，但是地产商有这么多吗？没有。哪像我在中国做演讲的时候呢，一半都是地产商。
王牧笛：在中国这个群体相当强大。
时寒冰：而且中国地产商跟美国地产商是不一样的，前一段潘石屹说了一句话，“中国三分之一的地产商，都是来炒地的，根本就不会盖房子。”实际上中国开发商盖房子的很少，这又是中国国情了。美国的房地产开发商就是搞房地产的，他有专业的设计人员，施工队伍都是一应俱全的。中国的开发商是什么概念呢？规划是规划部门做，做设计是他请设计部门做，施工他不做，让施工企业垫资给他做，然后卖房子他不做，物业他不做，他基本上除了拿地，行行贿，没有别的事做。
王牧笛：钱还是银行的。
时寒冰：钱也没有，一个是借银行的钱。一个是预售款，提前把钱拿到。还有一个通过别的渠道去搞钱，比如社会集资。还有一个是让施工企业给他垫资。他基本上就是空手道。
王牧笛：中间人，倒买倒卖。
所以这中间人闲着没事干，这几个大的房地产商，要不然就爬山，要不然就拍电影。
郎咸平：经常发表谬论，而且最近发表谬论的，大部分都是地产商，我看他们时间多了。
王牧笛：什么“只有房地产才能救中国”、“买房就是爱国”、“反对房地产就是反人类”。
郎咸平：而且这个行业特别不喜欢念书，我有这种感觉，他们不看书，也不念书。
王牧笛：而且高房价会严重制约中国经济的复苏进程。
时寒冰：当然是。高房价对于中国经济的危害是非常大的。你想想，很多人去炒房炒股，炒房赚的钱比踏踏实实做研究、做制造业、做实体经济得到的收益要好得多，形成一种炒风了。那么整个民族就浮躁了，我们还往哪里走呢？
进入2009年10月，房地产市场越发让人看不懂。首先是黄金周遇冷，然后是多个城市出现“量价齐升”。最新统计数据显示，10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。金融海啸致使美国房价猛跌，然而中国却乱象环生。2008年第四季度从中央到各地方政府，为“救市”出台的“新政”大多即将到期。政策风向是否转变，成为当前开发商和购房者最关注的话题，此时买不买房也成了许多市民及业界争论的焦点。救市政策大限已到，中国楼市再次走到十字路口。
中美房价孰高孰低
有一个老生常谈的问题，媒体一直在发问，就是中国房价跟美国房价相比，到底谁贵？
（嘉宾介绍：时寒冰，财经媒体人）
王牧笛：最近时老师考察了一圈美国的楼市、房价回来，有很多新的观察和思考，博客里说美国之行让他自己认清了中国楼市跟股市的趋势和走势。那咱们从美国的楼市来反观中国的楼市，你会发现现在中国的房地产，那真是乱象丛生，又走到十字路口了。下面来看一个短片：进入2009年10月，房地产市场越发让人看不懂。首先是黄金周遇冷，然后是多个城市出现“量价齐升”。最新统计数据显示，10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。金融海啸致使美国房价猛跌，然而中国却乱象环生。2008年第四季度从中央到各地方政府，为“救市”出台的“新政”大多即将到期。政策风向是否转变，成为当前开发商和购房者最关注的话题，此时买不买房也成了许多市民及业界争论的焦点。救市政策大限已到，中国楼市再次走到十字路口。王牧笛：咱们聊过三次楼市，每次聊楼市，都说在十字路口。
郎咸平：现在还是，就没离开过。
王牧笛：有一个老生常谈的问题，媒体一直在发问，就是中国房价跟美国房价相比，到底谁贵？
时寒冰：我接触在美国生活过30年以上的美籍华人，他们都说为什么中国上海和北京的房价那么高？中国的房价已经超过这边的房价了，为什么？他说从2007年GDP比较来看，中国的人均GDP只有美国的7%，但是从房价绝对值上来看，北京、上海的房价已经超过美国了。而且中国的房子跟美国的房子完全不是一个概念。中国所谓的房子在美国不叫房子，叫公寓、鸽子笼，中国所谓的别墅在美国叫房子。
郎咸平：最重要的是什么，美国的中产阶级或白领都住在郊区，都是住洋房，而且是独门独院的洋房，非常好的。我们是用我们的房价跟他们的房价比，我们还比人家贵。而且我们像什么汤臣一品啊，就是一栋钢筋水泥的楼里面一户就比人家一个别墅要贵，比一个别墅群都贵，它的房价是多少呢？
时寒冰：美国商务部公布的数据，房屋中间价是20万美元。
郎咸平：那是100多万人民币而已，在我们这里能买什么呢。
时寒冰：精装修的房子、又带院子、又带游泳池。国内的有些人，他就怎么说呢？他反驳你这种说法，他说中国的农村是没有房子的。美国是包含农村的，所以说这样比较没有可比性，实际上他这种观点是扭曲的。第一个，美国的城市化水平很高，78%的人都是城镇人口，它的农村人口只占22%。另外它的农村人的生活水平并不差，巴菲特也生活在小镇里面，他那边的房子质量，各方面居住环境实际上也相当美的。
郎咸平：而且美国农民他的耕地面积特别大，上千亩的，我们没有的。
王牧笛：咱们的农民的耕地面积是人家后院那么大。
时寒冰：另外还有一个很大的区别是什么呢？美国收物业税，就是说美国房子便宜，但居住成本高。但是后来我调查一下，发现只要不是炒房，实际上你的居住成本并不算高。我到几个小区调查过，都没有物业公司，都不交物业费。它的物业是由政府来管的，垃圾的清理都是由政府来做的，公共设施的这种维护什么的，全是由政府来做的。实际上政府就替代了物业公司，虽然说你交物业税但是你不交物业费了。
郎咸平：为什么？因为美国房地产交物业税，要支持当地的警察跟学校。所以这个地区越贵，交的物业税越高，警察就越多，学校就越好。
王牧笛：因此美国的警察都集中在白人区——富人区。
郎咸平：像黑人区，交不起税的地方应该是最危险的地方，对不对？反而没有警察。因为他们交不起税，养不起警察，这就是美国很奇怪的地方。交税的目的非常清楚，要给我们的子女一个更好的学校读，要给我们更安全的环境。所以美国人交物业税，他交得非常心甘情愿，它非常人性化。
王牧笛：所以不管从哪个角度切入，你会发现中国房价还是远远高过美国房价的。
郎咸平：这是一定的，而且我们的品质是很差的。
美国人炒股、中国人炒楼
美国人有很好的投资机会，它的金融市场非常健全，政府监管非常好。中国没有这种好的投资渠道，所以就不得不炒房。
王牧笛：还有就是中国人现在不仅炒股，而且炒房，而且格外喜欢炒房，但在美国好像没有炒房这样的一个传统。
时寒冰：基本上没有炒房，一个是炒房成本非常高，一个是持有成本高，再一个就是政府有很多的这方面政策，对炒房的人是非常反感。
郎咸平：不过话说回来，美国人根本就没有炒房的概念。不像我们中国人，美国人根本不会去持有土地。炒地皮，那是我们中国人爱干的事。在美国，有些我们“老中”跑到美国去买地皮，从来不涨的。
王牧笛：包括这次广交会，我看有美国的开发商就拿了200套房子到广州来卖。
郎咸平：那一定是中国人做中介，一定是中国人在卖的。
王牧笛：而好多人的想法是金融海啸到底了嘛，到美国去抄房地产的底。
时寒冰：实际上美国的房价波幅是很小的，我查了一下它的数据，而且查得非常久远。它从1818年有房地产数据以来，房价波动是平均18年一个周期。一个周期的房价涨多少呢？涨百分之十几。下跌多少呢？百分之十几。它的周期规律性非常强，18年才涨百分之十几。你在那投资，根本赚不了钱的。
王牧笛：所以在美国人看来，房子更多的是消费品，而不是投资品。而在中国，现在房子已经基本脱离消费品了，成了一个典型的投资品。
郎咸平：因为美国人有很多的投资机会，它的金融市场非常健全，政府监管非常好。如果说美国的老百姓把全部的家当都放到退休基金的话，那么50年下来，每一年平均的回报率是超过8%、10%以上，他还有什么理由去炒房呢？那如果有这种很好的社会福利保障，这么好的股市的话呢，你炒房有这个必要吗？我们没有这种股市，没有这种好的投资渠道，所以我们就不得不炒房，因为希望透过这个炒房里面的溢价，赚点钱，来弥补通货膨胀的损失，以及其他损失。所以我们中美是不一样的。
王牧笛：而且中美两国，对于房地产的理解不同。在金融海啸来了之后，美国政府并没有对房地产业进行特殊的关照。
郎咸平：因为美国的房地产就是住房，就是老百姓安居乐业，用于居住的一个产品而已。中国房地产有很多利益的纠葛。在美国有多少地产商？你到美国去，你的朋友有做地产商的吗？很少。做地产中介的有不少，开餐馆的不少，开工厂的不少，开银行的不少，但是地产商有这么多吗？没有。哪像我在中国做演讲的时候呢，一半都是地产商。
王牧笛：在中国这个群体相当强大。
时寒冰：而且中国地产商跟美国地产商是不一样的，前一段潘石屹说了一句话，“中国三分之一的地产商，都是来炒地的，根本就不会盖房子。”实际上中国开发商盖房子的很少，这又是中国国情了。美国的房地产开发商就是搞房地产的，他有专业的设计人员，施工队伍都是一应俱全的。中国的开发商是什么概念呢？规划是规划部门做，做设计是他请设计部门做，施工他不做，让施工企业垫资给他做，然后卖房子他不做，物业他不做，他基本上除了拿地，行行贿，没有别的事做。
王牧笛：钱还是银行的。
时寒冰：钱也没有，一个是借银行的钱。一个是预售款，提前把钱拿到。还有一个通过别的渠道去搞钱，比如社会集资。还有一个是让施工企业给他垫资。他基本上就是空手道。
王牧笛：中间人，倒买倒卖。
所以这中间人闲着没事干，这几个大的房地产商，要不然就爬山，要不然就拍电影。
郎咸平：经常发表谬论，而且最近发表谬论的，大部分都是地产商，我看他们时间多了。
王牧笛：什么“只有房地产才能救中国”、“买房就是爱国”、“反对房地产就是反人类”。
郎咸平：而且这个行业特别不喜欢念书，我有这种感觉，他们不看书，也不念书。
王牧笛：而且高房价会严重制约中国经济的复苏进程。
时寒冰：当然是。高房价对于中国经济的危害是非常大的。你想想，很多人去炒房炒股，炒房赚的钱比踏踏实实做研究、做制造业、做实体经济得到的收益要好得多，形成一种炒风了。那么整个民族就浮躁了，我们还往哪里走呢？