438猫腻
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438、猫腻
回到家里，我就让向艳上网把有关沧海区的石化工业园的讨论都给我收集起来，这些都是对石化工业园污染的民意表示，今后要持续的关注。
早上，我把李宏、沈鹏找到了一起，了尚昆讲的丰裕置地有限公司那块地的事情。
出乎我意料之外的是，李宏对这块土地并不是很热心，冷淡的：“这个不一定好做。”
我看看李宏，问道：“为什么？”
李宏：“这块地肯定不知道哪方面有麻烦，不然丰裕置地自己早开发了。”
我：“怎么？”
李宏：“通常一个房产开发商的自有资金名义上是一个项目的30%，可实际上往往是10%都不到，这也就是一个几个亿的项目，一两千万就可以撬动的原因。”bsp;</b></em>。<em></em>。<！-- --e</em>t
我：“原来自有资金比例这么低，都是怎么操作的？”
李宏：“穿了很简单，先要想办法拿地，拿到了地就把这块地作为抵押向银行贷款，贷到钱以后再去交土地出让金和各项政府税费，贷款的剩余部分才用来做房产开发。”
沈鹏：“我估计贷到的款，去掉了土地出让金和税费以后剩不多少了吧？”
李宏：“是剩不多少了，可我们还是有别的方法弄到钱的，通常我们在能拿到预售许可证之前，会私下让客户来预订或者预售，这样就可以基本撑到拿到预售许可证，有了预售许可证，房屋就可以公开销售，一方面可以用在建工程抵押继续向银行贷款，另一方面，也可以通过买房的客户来做按揭。所以基本上开发商都是在用银行的钱在周转。”
沈鹏：“这不是基本上都在给银行打工吗？”
李宏：“还有政府，现在这个土地拍卖制度，实际上是要炒高土地价格，一块土地你也想要，我也想要，大家都来争，自然而然就会把土地价格给炒高了。那天你在现场，应该也看到了，林老头的女儿跟我争那块地，很轻易的就把土地价格翻了一番。那天如果我们互不相让的话，还不知道那块地会卖到什么价位那。”
我点点头，：“这一招实际上很厉害，鹬蚌相争，得利的是政府这个渔翁。”
李宏：“这些年政府之所以跟做那么多的绿化、公路之类的工程，也就是卖地有了很多钱了。可这么无节制的进行下去，房价会越抬越高，总有一天会到居民买不起房的时候。”
我：“现在就有人在喊接受不了了，我一个海门本地的朋友，他原来在市中心有一套旧房，面积小点，拆迁后，拿到的补偿款只够到城市的边缘买一套房子了。”
李宏：“这就是高房价产生的挤出效应，想要买房的买不起，真正在买房的都是一些在炒房的人。”
话题有点扯远了，我：“李总的意思是丰裕置地有限公司既然有了地，理应从银行贷出款来，贷出了款这个项目自然就启动了，对吧？”
李宏：“是的，我估计这个项目肯定哪一方面有问题，不然的话，丰裕置地早就自己开发了。”
我：“那这件事就不理会他了？”
李宏：“别，可以找时间接触一下，看看问题的关键在哪里。”
我：“好吧，我回头跟尚昆一声，安排一下接触接触。”
这个时侯，外面一阵售楼处吵吵嚷嚷的声音，李宏：“外面怎么回事？”
我：“我去看看吧，究竟出了什么事情。”
到了外面售楼处，两名中男子正跟售楼处王小姐争吵，我瞪了王小姐一眼，道：“怎么回事？”
王小姐：“袁总，这两位是从我们这买房的张先生和费先生，他们在丽景花园一期买的房，公司一直没给他们办理房产证，所以他们来想问个明白。”
我：“公司没办理房产证可能是有些手续没办完，你好好跟人家解释一下不就行了。”
王小姐抬头看了我一眼，道：“不是的，他们他们问过房产局了，房产局这些房产证已经办理出来了，可名字是别人的。”
我愣了一下，不可能，肯定是哪个环节出错了。
这时那个费先生看着我，问道：“你是这里负责的？”
王小姐介绍：“这是我们的副总。”
费先生：“副总来了，你给我们一个解释吧，为什么我们买房，房产证却办成了别人的？”
我笑笑，：“不可能。这位先生，你是不是搞错了？”
张先生这时插上话：“什么不可能，我们一起到房管局去查的，房产登记的名字清清楚楚是别人的名字。”
我有点摸不着头脑，只好安抚：“这位先生，有可能是我们工作中产生了失误，你放心，我们一定会查清楚。”
张先生：“你们拖到什么时间才能把证给我们办好？”
我笑笑，：“放心，我一定尽快给你答复。”
费先生：“你别这么敷衍我们，你们的工作人员都跟我们过很多次这样的话了。”
看来这两个人已经跟底下的工作人员交涉过很多次了，我：“这样，三天之内，我一定给你们一个满意的答复，不然你就来这里找我。”
这两个人这才勉强离开售楼处，我回到了李宏的办公室，李宏问道：“究竟怎么回事？”
我笑笑：“可能是两个房产证给办错了，回头查查，是谁经手办的，这样的错误也会犯？”
李宏笑了，：“不用查了，我知道。”
沈鹏看看李宏，问道：‘是不是李总故意给他们办错了？”
李宏摇摇头，道：“不是故意给他们办错了，是本来就办的别人的名字。”
我更加不明白了，问李宏：“这两栋房子不是卖给刚才来找的两个人了吗？”
李宏笑了，道：“老弟呀，你还是没十分的了解这行业里面的猫腻，为什么这两栋房子房产证是别人的名字，那是我偷着办的假按揭。做这行道里面的人都清楚的。”
沈鹏惊讶的：“假按揭？”
李宏笑着解释：“丽景花园第一期的时候资金很紧张，我就借别人的身份证，做了二十份的假按揭，弄了一笔钱周转。”
我：“那这二十户的实际买房人肯接受吗？”
李宏笑笑：“就像刚才这两个人一样，他们不知道我做了假按揭。所以谈不上接不接受。”
沈鹏：“那房产证怎么办？这俩人可是发现了房产证已经办给了别人了。”
李宏：“不用急了，我能这么做，就有办法解决。这两个人回头就是工作人员疏忽了，给他们办错了，到时候道个歉，适当的补偿他们一下就没问题了。反正我们交付的是新房。”
我：“还有十八户没发现的那？”
李宏笑了，：“那更简单，反正房产证也是公司去办，过户给他就可以了。”
沈鹏看看李宏，笑着：“我这才发现，你们这做房产的也够黑的，这种事情那个也办的出来。”
李宏：“这也是被逼无奈，大家都是这么做的，这已经是公开的秘密了。”
我问道：“那银行就不管？”
李宏：“银行不是不管，一般他们很难识破。按揭的程序都是开发商提供担保，购房者抵押房屋，银行直接把钱给开发商，这些程序开发商自己就可以跟银行办了。有时候银行也清楚是怎么回事，睁一只眼闭一只眼，这是对双方都有利的事情，叫起真来对谁都不好。反正现在房产买卖这么好，银行也不愁收不回贷款来。”
沈鹏：“搞了半天，房产开发商都是这么发财的。”
李宏笑笑，：“发什么财，很多房产开发大户都是欠银行一**的债，表面上很风光，实际上都是欠银行以亿记的贷款。前些日子被判刑的南城首富，在胡润的富豪榜上位居第十一位的富豪郑洲，风光的时候声称要建南城第一高楼，当时手头拥有四家港、沪证劵市场的上市公司。可是银行一收紧银根，顿时陷于困境，现在不光财产缩水，自己更身陷囹圄。所以表面看起来开发商风生水起，实际上日子也不好过，都要看银行的脸色。”
我笑着：“那个富豪榜真是杀猪榜，又一名榜上明星陨落了。”
李宏：“你不知道，据这个郑洲是自己找到胡润要求上榜的，真是不知死活。”
沈鹏笑了，道：“上了富豪榜是多大的荣耀，能够起到很好的广告作用的。”
李宏：“名声是一把双刃剑，在宣扬了自己的同时，也把自己树立成了别人的靶标。郑洲其实很有生意头脑的，由一个炖品店起家，居然能做到几十亿元的身价。”
我：“怕是做起来以后，他的脑袋就膨胀了，不知道自己有多少斤两。人那是不是贪心不足，钱老是赚不够？”
沈鹏：“不用别人了，我们自己还不就是这样？”
438、猫腻
回到家里，我就让向艳上网把有关沧海区的石化工业园的讨论都给我收集起来，这些都是对石化工业园污染的民意表示，今后要持续的关注。
早上，我把李宏、沈鹏找到了一起，了尚昆讲的丰裕置地有限公司那块地的事情。
出乎我意料之外的是，李宏对这块土地并不是很热心，冷淡的：“这个不一定好做。”
我看看李宏，问道：“为什么？”
李宏：“这块地肯定不知道哪方面有麻烦，不然丰裕置地自己早开发了。”
我：“怎么？”
李宏：“通常一个房产开发商的自有资金名义上是一个项目的30%，可实际上往往是10%都不到，这也就是一个几个亿的项目，一两千万就可以撬动的原因。”bsp;</b></em>。<em></em>。<！-- --e</em>t
我：“原来自有资金比例这么低，都是怎么操作的？”
李宏：“穿了很简单，先要想办法拿地，拿到了地就把这块地作为抵押向银行贷款，贷到钱以后再去交土地出让金和各项政府税费，贷款的剩余部分才用来做房产开发。”
沈鹏：“我估计贷到的款，去掉了土地出让金和税费以后剩不多少了吧？”
李宏：“是剩不多少了，可我们还是有别的方法弄到钱的，通常我们在能拿到预售许可证之前，会私下让客户来预订或者预售，这样就可以基本撑到拿到预售许可证，有了预售许可证，房屋就可以公开销售，一方面可以用在建工程抵押继续向银行贷款，另一方面，也可以通过买房的客户来做按揭。所以基本上开发商都是在用银行的钱在周转。”
沈鹏：“这不是基本上都在给银行打工吗？”
李宏：“还有政府，现在这个土地拍卖制度，实际上是要炒高土地价格，一块土地你也想要，我也想要，大家都来争，自然而然就会把土地价格给炒高了。那天你在现场，应该也看到了，林老头的女儿跟我争那块地，很轻易的就把土地价格翻了一番。那天如果我们互不相让的话，还不知道那块地会卖到什么价位那。”
我点点头，：“这一招实际上很厉害，鹬蚌相争，得利的是政府这个渔翁。”
李宏：“这些年政府之所以跟做那么多的绿化、公路之类的工程，也就是卖地有了很多钱了。可这么无节制的进行下去，房价会越抬越高，总有一天会到居民买不起房的时候。”
我：“现在就有人在喊接受不了了，我一个海门本地的朋友，他原来在市中心有一套旧房，面积小点，拆迁后，拿到的补偿款只够到城市的边缘买一套房子了。”
李宏：“这就是高房价产生的挤出效应，想要买房的买不起，真正在买房的都是一些在炒房的人。”
话题有点扯远了，我：“李总的意思是丰裕置地有限公司既然有了地，理应从银行贷出款来，贷出了款这个项目自然就启动了，对吧？”
李宏：“是的，我估计这个项目肯定哪一方面有问题，不然的话，丰裕置地早就自己开发了。”
我：“那这件事就不理会他了？”
李宏：“别，可以找时间接触一下，看看问题的关键在哪里。”
我：“好吧，我回头跟尚昆一声，安排一下接触接触。”
这个时侯，外面一阵售楼处吵吵嚷嚷的声音，李宏：“外面怎么回事？”
我：“我去看看吧，究竟出了什么事情。”
到了外面售楼处，两名中男子正跟售楼处王小姐争吵，我瞪了王小姐一眼，道：“怎么回事？”
王小姐：“袁总，这两位是从我们这买房的张先生和费先生，他们在丽景花园一期买的房，公司一直没给他们办理房产证，所以他们来想问个明白。”
我：“公司没办理房产证可能是有些手续没办完，你好好跟人家解释一下不就行了。”
王小姐抬头看了我一眼，道：“不是的，他们他们问过房产局了，房产局这些房产证已经办理出来了，可名字是别人的。”
我愣了一下，不可能，肯定是哪个环节出错了。
这时那个费先生看着我，问道：“你是这里负责的？”
王小姐介绍：“这是我们的副总。”
费先生：“副总来了，你给我们一个解释吧，为什么我们买房，房产证却办成了别人的？”
我笑笑，：“不可能。这位先生，你是不是搞错了？”
张先生这时插上话：“什么不可能，我们一起到房管局去查的，房产登记的名字清清楚楚是别人的名字。”
我有点摸不着头脑，只好安抚：“这位先生，有可能是我们工作中产生了失误，你放心，我们一定会查清楚。”
张先生：“你们拖到什么时间才能把证给我们办好？”
我笑笑，：“放心，我一定尽快给你答复。”
费先生：“你别这么敷衍我们，你们的工作人员都跟我们过很多次这样的话了。”
看来这两个人已经跟底下的工作人员交涉过很多次了，我：“这样，三天之内，我一定给你们一个满意的答复，不然你就来这里找我。”
这两个人这才勉强离开售楼处，我回到了李宏的办公室，李宏问道：“究竟怎么回事？”
我笑笑：“可能是两个房产证给办错了，回头查查，是谁经手办的，这样的错误也会犯？”
李宏笑了，：“不用查了，我知道。”
沈鹏看看李宏，问道：‘是不是李总故意给他们办错了？”
李宏摇摇头，道：“不是故意给他们办错了，是本来就办的别人的名字。”
我更加不明白了，问李宏：“这两栋房子不是卖给刚才来找的两个人了吗？”
李宏笑了，道：“老弟呀，你还是没十分的了解这行业里面的猫腻，为什么这两栋房子房产证是别人的名字，那是我偷着办的假按揭。做这行道里面的人都清楚的。”
沈鹏惊讶的：“假按揭？”
李宏笑着解释：“丽景花园第一期的时候资金很紧张，我就借别人的身份证，做了二十份的假按揭，弄了一笔钱周转。”
我：“那这二十户的实际买房人肯接受吗？”
李宏笑笑：“就像刚才这两个人一样，他们不知道我做了假按揭。所以谈不上接不接受。”
沈鹏：“那房产证怎么办？这俩人可是发现了房产证已经办给了别人了。”
李宏：“不用急了，我能这么做，就有办法解决。这两个人回头就是工作人员疏忽了，给他们办错了，到时候道个歉，适当的补偿他们一下就没问题了。反正我们交付的是新房。”
我：“还有十八户没发现的那？”
李宏笑了，：“那更简单，反正房产证也是公司去办，过户给他就可以了。”
沈鹏看看李宏，笑着：“我这才发现，你们这做房产的也够黑的，这种事情那个也办的出来。”
李宏：“这也是被逼无奈，大家都是这么做的，这已经是公开的秘密了。”
我问道：“那银行就不管？”
李宏：“银行不是不管，一般他们很难识破。按揭的程序都是开发商提供担保，购房者抵押房屋，银行直接把钱给开发商，这些程序开发商自己就可以跟银行办了。有时候银行也清楚是怎么回事，睁一只眼闭一只眼，这是对双方都有利的事情，叫起真来对谁都不好。反正现在房产买卖这么好，银行也不愁收不回贷款来。”
沈鹏：“搞了半天，房产开发商都是这么发财的。”
李宏笑笑，：“发什么财，很多房产开发大户都是欠银行一**的债，表面上很风光，实际上都是欠银行以亿记的贷款。前些日子被判刑的南城首富，在胡润的富豪榜上位居第十一位的富豪郑洲，风光的时候声称要建南城第一高楼，当时手头拥有四家港、沪证劵市场的上市公司。可是银行一收紧银根，顿时陷于困境，现在不光财产缩水，自己更身陷囹圄。所以表面看起来开发商风生水起，实际上日子也不好过，都要看银行的脸色。”
我笑着：“那个富豪榜真是杀猪榜，又一名榜上明星陨落了。”
李宏：“你不知道，据这个郑洲是自己找到胡润要求上榜的，真是不知死活。”
沈鹏笑了，道：“上了富豪榜是多大的荣耀，能够起到很好的广告作用的。”
李宏：“名声是一把双刃剑，在宣扬了自己的同时，也把自己树立成了别人的靶标。郑洲其实很有生意头脑的，由一个炖品店起家，居然能做到几十亿元的身价。”
我：“怕是做起来以后，他的脑袋就膨胀了，不知道自己有多少斤两。人那是不是贪心不足，钱老是赚不够？”
沈鹏：“不用别人了，我们自己还不就是这样？”