439商业用地
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439、商业用地
丰裕置地的总经理周林是一个五十多岁黑黑的矮胖子，见到他我脑海里的第一个想法是我总算知道什么形象是脑满肠肥了。
周林跟我握了手，把我让到了沙发坐下，就开始泡茶。
尚昆本来要一起来见面的，临时有个会来不了了，就打电话给我，让我自己到周林的办公室见面。
“你们先谈谈各自的条件，如果有合作的意向，我再出面帮你们撮合撮合。”尚昆临挂电话时。
周林泡好茶，斟了一杯给我，笑着：“你们丽景地产在业界小有名气，我们很希望能够贵公司合作。”
我笑笑：“我们也是一点虚名而已。”
周林：“李总在忙什么，今天怎么没来？”
按周林是丰裕公司的老板，谈判应该由李宏来才对等，可李宏的意思让我先来接触一下丰裕公司，看看具体情况，能够合作他再出面。bsp;b<sp></sp>ook<em></em>。m<sp></sp>ihunet
我需要撒个小谎，这样彼此都有面子，笑着：“李总到榕城去了，公司那边有个项目，昨天出了点紧急情况，需要他去处理一下。”
周林：“哦，是这样子。”
我：“我可以看看相关的文件吗？”
周林：“可以，我叫外面送进来。”着拨了个电话，叫人把材料送进来。
一个女士拿着一堆材料进来，我接过来一看政府的批地文件和转让合同倒是很齐全，认真看了看，倒也没什么问题，都是很正规的文件。
看完后，我开门见山，直接问周林：“不知道贵公司打算通过什么方式联合开发？”
周林：“我们是这样计划的，由我们公司出地，贵公司负责办理相关的规划和建设手续，并出资建设，利润按照五五分成。”
条件倒也不是十分的苛刻，似乎还可以接受，但我并不表态，我今天来只是问问题：“这里面有什么需要我们公司特别注意的吗？”
周林倒还实诚，笑着：“既然我们要合作，有些问题是要个清楚，这是一块商业用地。”
我不太懂商业用地具体指什么？就问道：“商业用地怎么了？”
周林看了我一眼，笑着：“袁总不知道商业用地？”
我摇摇头，：“反正政府批给你了，用来建房就是了，有什么特别的吗？”
周林：“商业用地只能用在建商铺、写字楼、办公楼之类的。”
我明白了为什么周林手里这块地为什么积压至今，那个地块处于城市的边缘，商贸并不发达，建写字楼肯定不是太好卖。
海门这个城市环境优美适于居住，但是偏于西南一隅，原本工商业并不发达，只是由于现在是特区，能够提供比其他地方更优惠的条件，才吸引了一些工厂来这里投资。
很多工厂，尤其是大型的工厂，到了这里就会发现，海门这里过于偏西南，要想把产品辐射全国，物流方面就不是很方便。如果是专供出口贸易，这里又夹在南城和广州之间，海门做出口不论从哪一方面的条件都是没办法赶上南城和广州的，所以在外贸方面实际上也没有一点优势。
最典型的一个例子，美国一家世界五百强的企业落户海门后，很快就发现这一弊端，想要迁走，海门市政府当时为了笼络住不让人家走，送了一栋办公楼给人家。海门的闪耀集团这几年被江浙一带的小电器生产商冲击的岌岌可危、面临倒闭的危险，就是因为在海门这里物流成本高企，致使他们产品价格降不下来，无法跟人家物美价廉的产品竞争的结果。
海门更多的是一个消费型的城市，而不是一个产业型的城市。很多省内附近城市的老板们被这里优美的环境吸引，赚到了钱，都喜欢过来买房住。所以这个城市的写字楼并不抢手，反而是住宅很热销。
海门的写字楼聚集地段基本都在老城区，火车站一带和千浪岛附近的民族路是海门商业最繁华的地段，一些海门顶级的公司都在那一带办公。而周林手中的这块地附近基本连个大型超市都没有，写字楼建起来卖给谁？
听周林只能建写字楼，我的心凉了下来，丽景地产已经因为丽景花园套住了一部分资金，再也不能建什么写字楼这种回收资金缓慢的项目了。
我：“周总，可能是尚局没把情况搞清楚，我们公司对建什么写字楼暂时没兴趣。”
周林笑笑，问我道：“袁总入房产这一行并不久吧？”
我笑了，道：“我是半路被人拉进这一行业的，对行业里面的一些东西不是很懂。”
周林：“这就难怪了，其实这个商业用地也可以建设住宅的，只是需要私下操作一番就没问题了，海门房产界有不少这样做的，也没看到谁被查处过。”
我：“我不是太明白这里面的道理，反正我今天只是来初步接触一下的，能不能把这些文件给我一份复印件，我拿回去公司高层商量一下，再给你答复。”
周林：“这没问题，我可以给你们一份。”
拿到了复印件，我站起来告辞，周林把我送到了办公室门口，了一句：“期待跟贵公司的合作。”就回去了。
把我拿回去的文件看了一遍，李宏：“他们想怎么合作？”
我讲了周林的要丽景投资建设，利润五五分成的方案。
李宏听完，摇摇头：“这家算了，我不跟他们合作了。”
沈鹏在一旁：“为什么呀？”
李宏：“诚然像周林的，这块地可以用来建设商品住宅楼，可那种做法是捞一笔算一笔的做法，不是长远之计。我们公司如果是个草头班子，倒是可以做一做的。现在我们公司已经上了一定规模了，是一个有品牌的企业，像这样坑害客户的事情是不能做的。”
沈鹏：“不都是建住宅的，怎么会坑了客户那？”
李宏：“你们不懂，像这种商业用地如果要转做住宅，就要变更土地用地性质，那样要补一笔土地差价款的。”
我：“周林可以私下操作一番就行了，没要补价款的。”
李宏：“那是另外一种操作方式，明着不改变土地的用地性质，还按照商用地来审批一切手续，私下却建成住宅之类的。”
我：“周林没见到有人这样做被查处过，我们也可以这么做。”
李宏：“可这样做就会可还买房子的客户的。你知道吗？商业用地的用地年限是五十年，住宅用地的用地年限是七十年，这里面差了二十年。而且商业用地做按揭首付比例是住宅的两倍多。”
原来是这样，我没想到这里面的差别这么大，确实像李宏所讲的，这是一种短期的行为，如果我们打一枪换一个地方倒是可以做一做。钱是要赚的，但这种坑害买房人的缺德行为赚来的钱还是不要赚了。
倒不是我心地善良，我也不是怕因果报应，这世界上太多的人办了太多的坏事，可我也没见过几个受到应有的惩罚。我只是更喜欢从强者那里谋取利益，而不喜欢让弱者雪上加霜。
李宏：“我们总是有一个公司摆在这里，如果到时候客户要追究责任，可能我们承担不起。”
我：“这样做是不好，那就不要做了。”
沈鹏：“那就算了。”
但是现实的困境并没有因为我们不做坑人的项目就有所改观，石化工业园当中的一个树脂工厂已经开工建设了，初步的雏形很快就起来了。高高的烟筒树立了起来，一种怪怪的味道弥漫在丽景花园周围的空气里，我不明白为什么一个通过了环境评测的工程为什么会有这种怪味道。
丽景花园一期的住户向军找上门来，要求丽景地产不能对这种情况不管不问。
李宏向他摊开双手，：“我也没办法，这是政府行为，我也没办法改变的。”
向军：“你们是一家大公司，实力总是比我们住户强大，你们可以向有关部门反映的。”
李宏：“我也不是没反映，你以为我想在小区门前建这么个化工工业园？我反映了没用，我又不能跟政府对着干。”
向军：“你知道这对我们的资产价值有着极大的影响的，我想把这边的房子给卖掉，却根本没人搭理。”
李宏苦笑一声，：“你看看，我三期还有多少套房子没卖出去，我比你更急。”
向军：“大家总要想办法解决这个问题呀，总不能就这么听之任之吧？”
李宏：“不是我不负责任，可这石化工业园的规划是在我们丽景花园之后的，我觉得你应该去找政府，我们是没办法解决这个问题的。”
439、商业用地
丰裕置地的总经理周林是一个五十多岁黑黑的矮胖子，见到他我脑海里的第一个想法是我总算知道什么形象是脑满肠肥了。
周林跟我握了手，把我让到了沙发坐下，就开始泡茶。
尚昆本来要一起来见面的，临时有个会来不了了，就打电话给我，让我自己到周林的办公室见面。
“你们先谈谈各自的条件，如果有合作的意向，我再出面帮你们撮合撮合。”尚昆临挂电话时。
周林泡好茶，斟了一杯给我，笑着：“你们丽景地产在业界小有名气，我们很希望能够贵公司合作。”
我笑笑：“我们也是一点虚名而已。”
周林：“李总在忙什么，今天怎么没来？”
按周林是丰裕公司的老板，谈判应该由李宏来才对等，可李宏的意思让我先来接触一下丰裕公司，看看具体情况，能够合作他再出面。bsp;b<sp></sp>ook<em></em>。m<sp></sp>ihunet
我需要撒个小谎，这样彼此都有面子，笑着：“李总到榕城去了，公司那边有个项目，昨天出了点紧急情况，需要他去处理一下。”
周林：“哦，是这样子。”
我：“我可以看看相关的文件吗？”
周林：“可以，我叫外面送进来。”着拨了个电话，叫人把材料送进来。
一个女士拿着一堆材料进来，我接过来一看政府的批地文件和转让合同倒是很齐全，认真看了看，倒也没什么问题，都是很正规的文件。
看完后，我开门见山，直接问周林：“不知道贵公司打算通过什么方式联合开发？”
周林：“我们是这样计划的，由我们公司出地，贵公司负责办理相关的规划和建设手续，并出资建设，利润按照五五分成。”
条件倒也不是十分的苛刻，似乎还可以接受，但我并不表态，我今天来只是问问题：“这里面有什么需要我们公司特别注意的吗？”
周林倒还实诚，笑着：“既然我们要合作，有些问题是要个清楚，这是一块商业用地。”
我不太懂商业用地具体指什么？就问道：“商业用地怎么了？”
周林看了我一眼，笑着：“袁总不知道商业用地？”
我摇摇头，：“反正政府批给你了，用来建房就是了，有什么特别的吗？”
周林：“商业用地只能用在建商铺、写字楼、办公楼之类的。”
我明白了为什么周林手里这块地为什么积压至今，那个地块处于城市的边缘，商贸并不发达，建写字楼肯定不是太好卖。
海门这个城市环境优美适于居住，但是偏于西南一隅，原本工商业并不发达，只是由于现在是特区，能够提供比其他地方更优惠的条件，才吸引了一些工厂来这里投资。
很多工厂，尤其是大型的工厂，到了这里就会发现，海门这里过于偏西南，要想把产品辐射全国，物流方面就不是很方便。如果是专供出口贸易，这里又夹在南城和广州之间，海门做出口不论从哪一方面的条件都是没办法赶上南城和广州的，所以在外贸方面实际上也没有一点优势。
最典型的一个例子，美国一家世界五百强的企业落户海门后，很快就发现这一弊端，想要迁走，海门市政府当时为了笼络住不让人家走，送了一栋办公楼给人家。海门的闪耀集团这几年被江浙一带的小电器生产商冲击的岌岌可危、面临倒闭的危险，就是因为在海门这里物流成本高企，致使他们产品价格降不下来，无法跟人家物美价廉的产品竞争的结果。
海门更多的是一个消费型的城市，而不是一个产业型的城市。很多省内附近城市的老板们被这里优美的环境吸引，赚到了钱，都喜欢过来买房住。所以这个城市的写字楼并不抢手，反而是住宅很热销。
海门的写字楼聚集地段基本都在老城区，火车站一带和千浪岛附近的民族路是海门商业最繁华的地段，一些海门顶级的公司都在那一带办公。而周林手中的这块地附近基本连个大型超市都没有，写字楼建起来卖给谁？
听周林只能建写字楼，我的心凉了下来，丽景地产已经因为丽景花园套住了一部分资金，再也不能建什么写字楼这种回收资金缓慢的项目了。
我：“周总，可能是尚局没把情况搞清楚，我们公司对建什么写字楼暂时没兴趣。”
周林笑笑，问我道：“袁总入房产这一行并不久吧？”
我笑了，道：“我是半路被人拉进这一行业的，对行业里面的一些东西不是很懂。”
周林：“这就难怪了，其实这个商业用地也可以建设住宅的，只是需要私下操作一番就没问题了，海门房产界有不少这样做的，也没看到谁被查处过。”
我：“我不是太明白这里面的道理，反正我今天只是来初步接触一下的，能不能把这些文件给我一份复印件，我拿回去公司高层商量一下，再给你答复。”
周林：“这没问题，我可以给你们一份。”
拿到了复印件，我站起来告辞，周林把我送到了办公室门口，了一句：“期待跟贵公司的合作。”就回去了。
把我拿回去的文件看了一遍，李宏：“他们想怎么合作？”
我讲了周林的要丽景投资建设，利润五五分成的方案。
李宏听完，摇摇头：“这家算了，我不跟他们合作了。”
沈鹏在一旁：“为什么呀？”
李宏：“诚然像周林的，这块地可以用来建设商品住宅楼，可那种做法是捞一笔算一笔的做法，不是长远之计。我们公司如果是个草头班子，倒是可以做一做的。现在我们公司已经上了一定规模了，是一个有品牌的企业，像这样坑害客户的事情是不能做的。”
沈鹏：“不都是建住宅的，怎么会坑了客户那？”
李宏：“你们不懂，像这种商业用地如果要转做住宅，就要变更土地用地性质，那样要补一笔土地差价款的。”
我：“周林可以私下操作一番就行了，没要补价款的。”
李宏：“那是另外一种操作方式，明着不改变土地的用地性质，还按照商用地来审批一切手续，私下却建成住宅之类的。”
我：“周林没见到有人这样做被查处过，我们也可以这么做。”
李宏：“可这样做就会可还买房子的客户的。你知道吗？商业用地的用地年限是五十年，住宅用地的用地年限是七十年，这里面差了二十年。而且商业用地做按揭首付比例是住宅的两倍多。”
原来是这样，我没想到这里面的差别这么大，确实像李宏所讲的，这是一种短期的行为，如果我们打一枪换一个地方倒是可以做一做。钱是要赚的，但这种坑害买房人的缺德行为赚来的钱还是不要赚了。
倒不是我心地善良，我也不是怕因果报应，这世界上太多的人办了太多的坏事，可我也没见过几个受到应有的惩罚。我只是更喜欢从强者那里谋取利益，而不喜欢让弱者雪上加霜。
李宏：“我们总是有一个公司摆在这里，如果到时候客户要追究责任，可能我们承担不起。”
我：“这样做是不好，那就不要做了。”
沈鹏：“那就算了。”
但是现实的困境并没有因为我们不做坑人的项目就有所改观，石化工业园当中的一个树脂工厂已经开工建设了，初步的雏形很快就起来了。高高的烟筒树立了起来，一种怪怪的味道弥漫在丽景花园周围的空气里，我不明白为什么一个通过了环境评测的工程为什么会有这种怪味道。
丽景花园一期的住户向军找上门来，要求丽景地产不能对这种情况不管不问。
李宏向他摊开双手，：“我也没办法，这是政府行为，我也没办法改变的。”
向军：“你们是一家大公司，实力总是比我们住户强大，你们可以向有关部门反映的。”
李宏：“我也不是没反映，你以为我想在小区门前建这么个化工工业园？我反映了没用，我又不能跟政府对着干。”
向军：“你知道这对我们的资产价值有着极大的影响的，我想把这边的房子给卖掉，却根本没人搭理。”
李宏苦笑一声，：“你看看，我三期还有多少套房子没卖出去，我比你更急。”
向军：“大家总要想办法解决这个问题呀，总不能就这么听之任之吧？”
李宏：“不是我不负责任，可这石化工业园的规划是在我们丽景花园之后的，我觉得你应该去找政府，我们是没办法解决这个问题的。”